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擅改住宅用于经营 法院判决恢复原状

文章来源:典筑律师  发布时间:Dec 11, 2017

个别业主擅自将住宅改变为经营性用房在现实生活中屡见不鲜,给小区业主的生活带来诸多不便,降低了业主生活品质,同时增加了不安全因素,小区业主往往义愤填膺,但却无可奈何。那么小区业主是不是只能听之任之,有没有办法要求恢复原状呢?哪些业主有权利要求恢复原状?具体怎么操作,有没有明确的法律依据呢?下面江苏典筑律师事务所将通过以案说法,进行详细剖析。

基本案情

中国电信XX分公司在淮安市淮阴区XX小区1号楼106室安装光纤传输等设备,作为数据传输的汇聚点传输宽带网络,解决有线电视和宽带、固定电话的接入,但此前并未取得1号楼业主的同意。经协商不成,该小区1号楼业主委托我所处理本案

本所研判

考虑到本案虽小,但带有普遍性,案件结果具有较大的社会影响。通过查找法律规定、判例,进行深入研究、仔细分析论证,我所最终决定受理本案,并由徐爱军律师亲自承办,以排除妨害纠纷为由将电信公司诉至一审法院。

我们经研究认为,中华人民共和国物权法第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持;第十一条规定,业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。所以,本案委托人属于“有利害关系的业主”,具有诉讼主体资格。并且上述规定并未要求有利害关系的业主排除妨害需以电信公司使用的机房设备存在损害为前提,因此,只要存在业主将住宅改变为经营性用房的情况,有利害关系的业主就有权请求排除妨害。

一审判决

一审法院认为,中华人民共和国物权法第七十七条 、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的立法目的,实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业,规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外人员出入等影响其安宁生活的营业行为,即并非所有将住宅改变的行为都是该条规制的行为。

被告电信公司使用案涉106室系用于公益事业,且原告未提供证据证明其生活受到影响或侵害的证据,故对于原告的诉讼请求,不予支持。

原告不服一审判决,提起上诉。理由为:1、一审判决曲解法律本意,适用法律错误。案涉106室房屋的规划建设用途是住宅用房,被上诉人在案涉106室安装光纤传输等设备,作为数据传输的汇聚点传输宽带网络,解决有线电视和宽带、固定电话的接入,改变房屋的居住功能,将住宅用房变更为经营用房,依据《中华人民共和国物权法第七十七条 的规定,应当经过上诉人等有利害关系业主的同意。

而一审法院曲解法律条文的规定,对法律条文规定的经营用房进行任意解释进而作出特定排除性认定,没有法律依据。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定,被上诉人改变房屋性质且未经有利害关系的业主同意,上诉人请求被上诉人排除妨害、恢复原状,应予支持。

2、被上诉人机房设备是否存在损害与本案没有关联性。

从客观事实来看,被上诉人在案涉106室安装电信设备,带来噪音、辐射等污染,给上诉人等利害关系业主造成人身损害,造成购买的房屋无法出租、出卖,贬值非常严重。同时,即使被上诉人的机房设备未对上诉人造成损害,但上诉人起诉要求被上诉人排除妨害,其法律依据为《中华人民共和国物权法第七十七条 、一审法院以上诉人未提供证明其生活受到影响或遭受侵害为由,驳回上诉人的诉讼请求错误。

二审判决

二审院认为,《中华人民共和国物权法第七十七条 规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条 规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条 的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

房屋的特定用途由城乡规划法确定,其具有法定性,一经确定不得随意更改。

本案中,被上诉人租用案涉106室房屋设立机房从事电讯与信息工作,根据房屋用途分类属于商业金融信息类房屋,应认定为经营性房屋。

中华人民共和国物权法第七十七条 的条款语义清楚、内涵明确,相关法律及司法解释未对此进行限缩性解释,一审法院对该条款中的业主将住宅改变为经营性用房作限缩性解释不当,本院予以纠正。

根据《中华人民共和国物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意的规定,业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。

二审判决:决撤销一审判决电信公司于本判决生效之日起三十日内拆除位于淮阴区XX小区1106室房屋的光纤传输等设备,恢复房屋住宅用途




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