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典筑案例

受让人在项目受让过程中所签施工合同效力及责任承担

文章来源:典筑律师  发布时间:Jun 16, 2018

       序言

       在现行经济形势下,房地产企业兼并重组情况屡见不鲜。兼并期间,受让人代表被兼并企业与施工单位签订的建设工程施工总承包合同效力如何,责任由谁承担,实践中存在诸多争议。江苏典筑律师事务所将通过承办的下列案件为您解析。

 

基本案情

2010年,A公司取得淮安经济技术开发区×××广场商品房项目的开发权。2012516日,C公司与A公司全部股东签订《转让协议》,约定C公司以5.3亿元对价取得A公司全部股权,该转让协议定金为1000万元,协议约定C公司支付定金后再完成A公司移交。C公司于201274日前支付了1000万元。2012824日,A公司股东指定的监管团队与C公司对A公司经营权进行了交接,双方签署交接备忘录,约定A公司的收入必须进入双方指定的账户。后A公司股东与C公司因转让协议履行问题诉至法院,法院判决转让协议于2014120日解除。

2012717C公司以其及A公司名义与D公司签订《建设工程施工合同》,约定由D公司承建×××时代广场及住宅工程项目,工程内容为:×××时代广场装饰工程约12万平方米,×××时代广场住宅土建工程约20万平方米,……D公司缴纳履约保证金3000万元,6个月内归还(不计息),如逾期则按银行同期贷款利率的两倍计算利息。合同订立后,D公司于201287日前向C公司账户转帐2700万元。

201281日,C公司以其及A公司名义与D公司签订《建设工程施工合同补充协议》,该补充协议对上述合同相关条款进行了部分修改。201382日,时任A公司总经理xxxD公司代表签订会议纪要,该会议纪要载明由项目执行总经理xxx在上述施工合同中签字并加盖A公司工程部公章予以确认。201379日,A公司向D公司发出开工通知,要求D公司于2013710日按审批后的施工组织设计要求组织施工,该通知加盖A公司工程部印章。

2013917日,D公司与A公司签订《住宅二期34号楼及人防三区工程施工总承包补充协议》,工程内容为×××时代广场住宅项目34号楼及二期人防(三区)工程。该合同载明:本补充协议与施工总承包合同具有同等法律效力,如补充协议与施工总承包合同相抵触,以补充协议为准。后D公司与A公司就该补充协议签订补充条款,补充条款对补充协议的若干条款进行了变更,补充条款明确:本补充条款与施工总承包合同及施工总承包补充协议具有同等法律效力,如补充条款与施工总承包合同及补充协议相抵触,以补充条款为准。

20131120日,D公司与A公司签订《建设工程施工合同》,该合同工程施工内容同前述补充协议。双方另行签订补充说明一份,载明本合同仅作为招投标备案使用,不作为双方履行依据,双方应以补充协议为履行依据。

 

争议焦点

合同履行期间,D公司与A公司产生争议。A公司认为,2012717C公司以其及A公司名义与D公司签订《建设工程施工合同》、201281日,C公司以其及A公司名义与D公司签订《建设工程施工合同补充协议》无效,对A公司无约束力;D公司认为,《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》合法有效,对A公司具有约束力。

 

一审法院

2012516日,A公司全体公司股东与C公司签订股权转让协议,并约定C公司在交付定金1000万元后,即应进行A公司经营权移交,该1000万元实际于201274日前交付。D公司作为普通市场经营人,对于C公司及其代表A公司作为共同发包人将案涉工程发包给原告,其应具备充分信赖,合同签订后,D公司亦依约向C公司支付履约保证金,其后,A公司时任总经理xxx亦在合同及补充协议中签字确认并加盖工程部印章。

在合同实际履行中,D公司亦通过签订补充协议或者另立合同的方式,进行了包括34号楼及人防三区工程、101112号楼及人防一区工程等包含在系争合同项下的工程施工。另外,从系争合同项下的工程内容来看,其亦与合同签订时点的项目剩余工程基本一致。系争合同及补充协议的签订,两被告作为发包方均应知情,应系双方真实意思表示,且其已得到部分履行,故认定该合同及补充协议合法有效。

 

二审法院

C公司与A公司的所有股东于2012516日就A公司股权签订《转让协议》,C公司取得A公司的经营权,系争施工合同及补充协议签订于2012717日和81日。D公司作为第三人,有理由相信C公司有权代表A公司将涉案工程对外发包。C公司的行为构成表见代理,其后果应由A公司承担。系争施工合同及补充协议合法有效,各方应严格按照施工合同及补充协议的约定实际履行。

 

典筑律师评析

C公司在兼并A公司期间,取得A公司的经营权,在此期间,C公司有权代表A公司从事商事行为,其行为性质构成表见代理,后果应由A公司承担。虽然C公司后期因故未能实际成功兼并,但C公司对外所签订的商事合同效力仍应认定为合法有效。